Haus verkaufen bei Trennung und Scheidung
Das gemeinsame Haus ist nach einer Trennung oft der letzte Streitpunkt. Wir kaufen es direkt und machen beiden dasselbe schriftliche Angebot. Der Notar teilt den Erlös nach den Grundbuchanteilen auf. Niemand muss mit dem anderen über Makler, Besichtigungen und Preisnachlässe verhandeln.
Wer darf das Haus verkaufen?
Stehen beide im Grundbuch, gehört das Haus beiden nach Bruchteilen. Seinen eigenen Anteil darf jeder allein verkaufen, das ganze Haus nur beide gemeinsam (§ 747 BGB). Für einen halben Anteil gibt es kaum Käufer. In der Praxis heißt das: Ohne Einigung wird nicht verkauft.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Leben die Eheleute im gesetzlichen Güterstand und ist der Hausanteil im Wesentlichen das ganze Vermögen des Antragstellers, braucht schon dieser Antrag die Zustimmung des anderen (§ 1365 BGB, BGH V ZB 102/06). Das Familiengericht kann sie ersetzen. Der Weg über das Gericht ist also lang, teuer und im Ergebnis offen.
Ein festes Angebot macht aus der Frage, wer wem was schuldet, eine Rechnung. Beide sehen dieselbe Zahl, beide wissen, was nach Ablösung des Kredits für jeden bleibt.
An die Steuer denken
Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre (§ 23 EStG). Ausgenommen ist, wer im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst im Haus gewohnt hat. Wer ausgezogen ist und Ex-Partner und Kinder dort wohnen ließ, verliert diese Ausnahme nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (IX R 11/21). Klären Sie den Zeitpunkt des Verkaufs deshalb mit Ihrem Steuerberater.
Vier Schritte, beide am selben Tisch
Melden
Einer von beiden genügt für die erste Anfrage: Lage, Objekt, Stand des Kredits.
Einschätzung
In der Regel innerhalb von 48 Stunden eine Größenordnung oder eine begründete Absage.
Angebot an beide
Nach der Besichtigung bekommen beide Eigentümer dasselbe schriftliche Angebot.
Notar
Der Notar löst den Kredit ab und zahlt den Rest nach den Anteilen aus.
Zum Hausverkauf bei Scheidung
Kann einer das Haus ohne den anderen verkaufen?
Das ganze Haus nicht. Stehen beide im Grundbuch, müssen beide unterschreiben. Jeder kann nur seinen eigenen Anteil verkaufen, dafür gibt es aber kaum Käufer.
Was, wenn der andere nicht verkaufen will?
Dann bleibt die Teilungsversteigerung. Im gesetzlichen Güterstand kann dafür die Zustimmung des anderen nötig sein, die notfalls das Familiengericht ersetzt. Ein konkretes Angebot, das beiden vorliegt, ist oft der schnellere Weg zur Einigung.
Was passiert mit dem laufenden Kredit?
Der Notar löst ihn aus dem Kaufpreis ab. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen, die Bank nennt sie auf Anfrage. Was danach bleibt, wird nach den Grundbuchanteilen verteilt.
Einer will das Haus behalten. Hilft Ihr Angebot trotzdem?
Ja. Wer den anderen auszahlen will, braucht einen Wert, dem beide trauen. Unser Angebot kann diese Bezugsgröße sein, auch wenn am Ende nicht an uns verkauft wird.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Wenn seit dem Kauf weniger als zehn Jahre vergangen sind und Sie nicht selbst bis zum Verkauf im Haus gewohnt haben, möglicherweise ja. Das klärt Ihr Steuerberater.
Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren Fall sprechen Sie mit einem Anwalt oder Notar. Laufender Kredit und knappe Raten: Haus verkaufen trotz Kredit →
Holen Sie ein Angebot, das beide lesen können
Schriftlich, für beide Eigentümer gleich. Rückmeldung in der Regel innerhalb von 48 Stunden.