Erbengemeinschaft: das Haus gemeinsam verkaufen
Drei Erben, drei Meinungen, ein Haus, das jeden Monat Geld kostet. Wir kaufen Immobilien aus Erbengemeinschaften direkt und als Ganzes und machen allen Miterben dasselbe schriftliche Angebot. Damit wird aus dem Streit über Vermutungen eine Entscheidung über eine Zahl.
Verkaufen können Sie nur gemeinsam
Solange der Nachlass nicht aufgeteilt ist, gehört das Haus allen Erben zusammen. Verfügen, also verkaufen, können sie nur gemeinschaftlich (§ 2040 BGB). Ein einziger Miterbe, der nicht unterschreibt, hält den Verkauf auf. Gleichzeitig kann jeder Miterbe jederzeit verlangen, dass der Nachlass auseinandergesetzt wird (§ 2042 BGB). Einigen sich die Erben nicht, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht.
In unseren Gesprächen geht es selten um das Ob. Es geht um das Wieviel. Der eine hat eine Online-Schätzung gesehen, die andere hat den Nachbarn gefragt, der Dritte will nicht verschenken. Solange der Preis eine Vermutung ist, dreht sich jede Runde im Kreis.
Ein schriftliches Angebot mit offengelegter Rechnung ändert das. Es geht an alle Miterben gleichzeitig, egal wo sie wohnen, und es gilt bis zum Notartermin. Wer dagegen ist, muss dann nicht mehr gegen eine Idee argumentieren, sondern gegen eine Zahl, und kann sie mit dem vergleichen, was eine Versteigerung realistisch bringt.
Wenn einer nicht verkaufen will
Oft steckt dahinter kein Nein, sondern eine offene Frage: Bekomme ich meinen Anteil fair? Muss ich mich um die Räumung kümmern? Was ist mit den Sachen der Eltern? Genau diese Fragen beantwortet unser Angebot schriftlich: Kaufpreis, Zeitplan, Räumung getrennt ausgewiesen. Den Erlös teilt der Notar nach den Erbquoten auf, niemand muss dem anderen vertrauen.
Was eine Teilungsversteigerung bedeutet
Jeder Miterbe kann beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Das Gericht lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen und setzt einen Termin an. Ein anderer Miterbe kann die einstweilige Einstellung beantragen, für bis zu sechs Monate, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG). Aufhalten lässt sich das Verfahren damit, verhindern auf Dauer meist nicht.
Was im Termin geboten wird, weiß vorher niemand. Im ersten Termin schützen Wertgrenzen vor einem zu niedrigen Zuschlag, in einem zweiten Termin gelten sie nicht mehr. Dazu kommen Gutachter- und Gerichtskosten, die aus dem Erlös gehen, und eine Zeit, in der das Haus leer steht und weiter Kosten macht.
Wer die Teilungsversteigerung verhindern will, braucht deshalb vor allem eines: eine Einigung, der alle zustimmen können. Dafür ist ein belastbares Angebot die Grundlage.
Vier Schritte, ein Notartermin
Melden
Einer aus der Erbengemeinschaft genügt: Lage, Objekt, grober Zustand.
Einschätzung
In der Regel innerhalb von 48 Stunden eine Größenordnung oder eine begründete Absage.
Besichtigung & Angebot
Ein Termin vor Ort, danach das schriftliche Angebot an alle Miterben.
Notar & Aufteilung
Alle Erben unterschreiben, der Notar zahlt den Erlös nach den Erbquoten aus.
Zum Erbnachweis braucht es in der Regel einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament. Was in Ihrem Fall gilt, klärt der Notar. Wir bereiten alles so vor, dass es einen Termin kostet, nicht mehrere.
Fragen aus Erbengemeinschaften
Kann ein Miterbe den Verkauf allein verhindern?
Nicht auf Dauer. Verkaufen können die Erben nur gemeinsam, aber jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen und notfalls die Teilungsversteigerung beantragen. Ein einzelner Miterbe kann das verzögern, meist aber nicht verhindern.
Wie lässt sich eine Teilungsversteigerung verhindern?
Durch eine Einigung, bevor der Antrag gestellt ist oder solange das Verfahren läuft. Ein Antrag kann zurückgenommen werden, wenn sich die Erben doch auf einen Verkauf einigen. Ein schriftliches Angebot, das allen Miterben gleich vorliegt, ist dafür oft die Grundlage.
Kann ein Erbe die anderen auszahlen?
Ja, wenn er die Mittel hat und sich alle auf den Wert einigen. Dann übernimmt er das Haus und zahlt die anderen nach ihren Quoten aus. Unser Angebot kann dafür als Bezugsgröße dienen, auch wenn Sie am Ende nicht an uns verkaufen.
Das Haus ist noch voll. Müssen wir vorher räumen?
Nein. Wir kaufen im Ist-Zustand. Räumung und Haushaltsauflösung übernimmt auf Wunsch unser Familienverbund Freiraum Auflösungen, getrennt gerechnet vom Kaufpreis.
Die Erben wohnen in verschiedenen Städten. Wie läuft das?
Das Angebot geht schriftlich an alle gleichzeitig. Beim Notartermin können sich Miterben vertreten lassen oder ihre Erklärung bei einem Notar in ihrer Nähe beglaubigen lassen.
Müssen wir beim Verkauf Steuern zahlen?
Das hängt unter anderem davon ab, wie lange der Erblasser das Haus besaß und ob es selbst genutzt wurde. Die Frist aus § 23 EStG läuft beim Erben weiter. Verbindlich klärt das Ihr Steuerberater.
Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren Fall sprechen Sie mit einem Anwalt oder Notar. Ausführliche Ratgeber zu Erbschein und Auflösung einer Erbengemeinschaft pflegt unser Verbund: Erbengemeinschaft auflösen und Teilungsversteigerung. Geht es um ein geerbtes Haus ohne Streit: Geerbtes Haus direkt verkaufen →
Holen Sie das Angebot, über das sich reden lässt
Schriftlich, an alle Miterben gleich, gültig bis zum Notartermin. Rückmeldung in der Regel innerhalb von 48 Stunden.