Haus verkaufen trotz laufendem Kredit — und bevor die Bank das Tempo vorgibt
Ein laufender Kredit ist kein Verkaufshindernis: Die Grundschuld wird über den Notar aus dem Kaufpreis abgelöst — Routine. Ernst wird es, wenn die Raten nicht mehr tragbar sind. Dann zählt vor allem eines: früh handeln, solange Sie noch verhandeln können statt reagieren zu müssen. Wir sagen Ihnen ehrlich, was ein Verkauf bringt — und ob er Ihr Problem wirklich löst.
So läuft der Verkauf mit laufendem Kredit — Schritt für Schritt
Die meisten verkauften Häuser in Deutschland sind noch finanziert. Der Ablauf ist eingespielt: Ihre Bank teilt die Restschuld und die Ablösesumme mit, der Notar nimmt die Lastenfreistellung in den Kaufvertrag auf, und bei Fälligkeit fließt der Kaufpreis zuerst an die Bank, der Rest an Sie. Sie müssen die Bank nicht um Erlaubnis fragen — nur die Zahlen müssen stimmen.
Zwei Positionen gehören vorher in Ihre Rechnung: die Vorfälligkeitsentschädigung, falls Ihre Zinsbindung noch läuft (sie entfällt nach Ablauf der Bindung oder bei Kündigung nach zehn Jahren, § 489 BGB) — und bei knappen Fällen die Frage, ob der Kaufpreis die Restschuld deckt. Beides rechnen wir mit Ihnen offen durch, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Sonderfall: Restschuld über dem Kaufpreis
Dann braucht es die Mitwirkung der Bank — sie muss die Grundschuld trotz Lücke freigeben. Banken lassen sich darauf ein, wenn der freihändige Verkauf erkennbar mehr bringt als eine Versteigerung, und das tut er in der Regel. Was dafür zählt: ein belastbares, schnelles Angebot als Verhandlungsgrundlage. Genau das liefern wir — die Vereinbarung über die Restforderung treffen Sie mit der Bank, idealerweise mit rechtlicher Beratung an Ihrer Seite.
Die richtige Reihenfolge, wenn die Finanzierung nicht mehr trägt
Zwischen „die Rate wird eng" und „Zwangsversteigerung" liegen Monate — und in diesen Monaten entscheidet sich fast alles. Je früher Sie handeln, desto mehr Wege sind offen:
Mit der Bank sprechen — bevor Raten platzen
Stundung, Tilgungsaussetzung, Streckung der Laufzeit: Banken verhandeln, solange Sie als verlässlich gelten. Wer erst nach der dritten geplatzten Rate anruft, verhandelt aus der schwächeren Position.
Parallel die Verkaufsoption beziffern
Was bringt ein Verkauf wirklich — nach Ablösung, Vorfälligkeit, Kosten? Erst mit dieser Zahl können Sie entscheiden, ob Halten oder Verkaufen der bessere Weg ist. Diese Zahl liefern wir Ihnen: kostenlos, vertraulich, in der Regel innerhalb von 48 Stunden.
Freihändig verkaufen schlägt Versteigerung — fast immer
Eine Zwangsversteigerung erzielt in der Regel deutlich weniger als ein geordneter Verkauf, und die Verfahrenskosten kommen obendrauf. Bis zum Zuschlag ist ein freihändiger Verkauf grundsätzlich möglich; viele Gläubiger stimmen zu, wenn ihre Forderung aus dem Kaufpreis bedient wird. Wir prüfen solche Fälle mit Vorrang — mit einer Finanzierung, die steht, bevor beurkundet wird. In dieser Lage ist das das Entscheidende.
Rechtsberatung gehört dazu — und ersetzt uns nicht, wie wir sie nicht ersetzen
Bei gekündigtem Darlehen oder laufendem Verfahren gehören die rechtlichen Schritte in die Hände eines Anwalts oder einer Schuldnerberatung. Wir liefern das, was wir können: einen verlässlichen Kauf mit offener Rechnung — und eine ehrliche Absage, wenn ein Verkauf Ihr Problem nicht löst.
Zu Kredit, Ablösung und Zwangsversteigerung
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
Ja — das ist Alltag. Die Grundschuld wird über den Notar aus dem Kaufpreis abgelöst: Die Bank teilt die Restschuld mit, der Notar sorgt für die Lastenfreistellung, Sie erhalten den Kaufpreis abzüglich der Ablösung.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung — und lässt sie sich vermeiden?
Der Ausgleich für den Zins, der der Bank bei vorzeitiger Ablösung entgeht. Sie entfällt in der Regel nach Ablauf der Zinsbindung oder bei Kündigung nach zehn Jahren (§ 489 BGB, sechs Monate Frist). Die genaue Höhe nennt Ihre Bank — sie gehört in jeden Verkaufsvergleich.
Was, wenn die Restschuld höher ist als der Verkaufspreis?
Dann muss die Bank mitwirken und die Grundschuld trotz Lücke freigeben. Das tut sie erfahrungsgemäß, wenn der freihändige Verkauf erkennbar mehr bringt als eine Versteigerung. Ein belastbares, schnelles Angebot ist dabei Ihre wichtigste Verhandlungsgrundlage.
Ich kann die Raten nicht mehr zahlen — was zuerst?
Früh mit der Bank sprechen (Stundung, Streckung), parallel die Verkaufsoption beziffern lassen, bei drohender Kündigung Rechtsberatung holen. Je früher Sie handeln, desto mehr Optionen — und desto besser Ihre Position.
Geht ein Verkauf noch, wenn die Zwangsversteigerung läuft?
Oft ja — bis zum Zuschlag ist ein freihändiger Verkauf grundsätzlich möglich, und viele Gläubiger stimmen einer Einstellung zu, wenn ihre Forderung aus dem Kaufpreis bedient wird. Entscheidend sind Tempo und ein Käufer, der sicher zahlt. Die Verfahrensschritte gehören zu Ihrem Rechtsbeistand.
Erfährt meine Bank von der Anfrage?
Nein. Ihre Anfrage bleibt vertraulich. Mit Ihrer Bank sprechen wir nur, wenn Sie uns ausdrücklich dafür beauftragen — etwa zur Abstimmung der Lastenfreistellung.
Holen Sie sich die Zahl, bevor es eng wird
Ein vertrauliches Gespräch, drei Angaben zum Objekt — und Sie wissen in der Regel innerhalb von 48 Stunden, was ein Verkauf realistisch bringt. Entscheiden können Sie dann in Ruhe.