Haus verkaufen ohne Makler — die drei Wege, nüchtern verglichen
„Ohne Makler verkaufen" heißt: Sie sparen die Provision — und übernehmen dafür Arbeit und Risiko selbst, oder Sie verkaufen direkt an einen Ankäufer. Auf dieser Seite stehen alle drei Wege nebeneinander, mit Kosten, Dauer und Risiken. Auch der Weg, der nicht zu uns führt.
Selbst vermarkten, Makler oder Direktverkauf?
| Privat inserieren | Makler | Direktverkauf an uns | |
|---|---|---|---|
| Preis | Marktpreis möglich — wenn Sie richtig bepreisen und verhandeln | Bestpreis-Chance, minus Provision | unter Bestpreis — offengelegt und begründet |
| Dauer | Monate, plus Ihre 50–100 Stunden Arbeit | Monate, ohne eigenen Aufwand | Rückmeldung i. d. R. 48 Std., Abwicklung in Wochen |
| Kosten | Inserate, Energieausweis, Ihre Zeit | Provision (mehrere Prozent) | keine — für Sie provisionsfrei |
| Risiko | Käuferfinanzierung platzt, Preisfehler, Rechtsfragen | Vermarktungsrisiko bleibt, Käufer kann abspringen | Finanzierung steht vor Beurkundung, keine Nachverhandlung |
| Diskretion | öffentlich (Portal, Nachbarn, Mieter) | öffentlich | kein Inserat, auf Wunsch NDA |
| Geeignet für | gefragte, bezugsfreie Objekte + Zeit + Nerven | Bestpreis ohne eigenen Aufwand, kein Zeitdruck | Tempo, Diskretion, vermietete und schwierige Objekte |
Unsere Empfehlung
Ist Ihr Objekt bezugsfrei, gepflegt und in gefragter Lage — und haben Sie Zeit? Dann holt ein guter Makler oder ein sauber gemachter Privatverkauf vermutlich mehr heraus als wir. Der Direktverkauf ist das Werkzeug für die anderen Fälle: vermietet, sanierungsbedürftig, geerbt, unter Zeitdruck — oder wenn Sie schlicht keine Lust auf Monate Vermarktung haben und den Preis dafür kennen wollen.
Die Checkliste für den Privatverkauf — auch ohne uns
Damit diese Seite ihr Versprechen hält, hier das Wichtigste für den Verkauf auf eigene Faust:
Preis aus Transaktionsdaten, nicht aus Portalen
Die Gutachterausschüsse veröffentlichen tatsächlich beurkundete Kaufpreise (Grundstücksmarktberichte, BORIS). Portal-Angebotspreise liegen häufig 5–15 % darüber — wer danach bepreist, inseriert monatelang und senkt dann sichtbar. Bei vermieteten Objekten zählt der Ertragswert auf die Ist-Miete.
Unterlagen vor dem Inserat komplett machen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis (Pflicht bei der Vermarktung — Kennwerte gehören schon ins Inserat), bei Wohnungen Teilungserklärung und WEG-Protokolle, bei Vermietung die Mietverträge. Fehlende Unterlagen kosten später Wochen — genau dann, wenn der Käufer nervös wird.
Käuferfinanzierung hart prüfen
Der häufigste Grund für geplatzte Privatverkäufe. Vor der Reservierung eine belastbare Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen lassen — eine „Vorab-Zusage" aus dem Online-Rechner zählt nicht. Reservieren Sie nie exklusiv ohne Nachweis.
Notar früh einbinden
Beurkundungspflicht gilt immer (§ 311b BGB) — der Notar erstellt den Kaufvertrag und wickelt Zahlung und Eigentumsumschreibung ab. Die Kosten trägt üblicherweise überwiegend der Käufer; die Löschung Ihrer Grundschulden zahlen Sie.
Zum Verkauf ohne Makler
Kann ich mein Haus komplett ohne Makler verkaufen?
Ja, jederzeit — einen Maklerzwang gibt es nicht. Pflicht ist nur der Notar (§ 311b BGB). Ohne Makler übernehmen Sie Preisfindung, Inserat, Besichtigungen und Finanzierungsprüfung selbst — oder Sie verkaufen direkt an einen Ankäufer und überspringen die Vermarktung ganz.
Was kostet der Hausverkauf ohne Makler?
Die Provision entfällt. Es bleiben Notar- und Grundbuchkosten (überwiegend Käufersache), die Löschung Ihrer Grundschulden, ggf. der Energieausweis — und Ihre Zeit: realistisch 50–100 Stunden. Beim Direktverkauf an uns entfällt auch dieser Aufwand.
Wie finde ich ohne Makler den richtigen Preis?
Über Transaktionsdaten der Gutachterausschüsse (Grundstücksmarktberichte, BORIS) statt über Portal-Angebotspreise, die oft 5–15 % zu hoch liegen. Eine kostenlose Ersteinschätzung bekommen Sie auch bei uns — ohne Verpflichtung.
Was ist das größte Risiko beim Privatverkauf?
Die Käuferfinanzierung — viele Privatverkäufe platzen kurz vor dem Notartermin, weil die Bank des Käufers abspringt. Finanzierungsbestätigung zeigen lassen — oder einen Käufer wählen, dessen Finanzierung vor der Beurkundung steht.
Wann lohnt sich trotz allem ein Makler?
Bezugsfrei, gefragte Lage, guter Zustand, kein Zeitdruck: Dann kann ein guter Makler mehr erzielen, als er kostet. Das sagen wir so deutlich, weil Ehrlichkeit hier die einzige Empfehlung ist, die uns glaubwürdig macht, wenn wir sagen: Für Tempo, Diskretion und schwierige Objekte sind wir die bessere Adresse.
Oder Sie überspringen die Vermarktung ganz
Drei Zeilen zu Ihrem Objekt — und Sie haben in der Regel innerhalb von 48 Stunden eine ehrliche Zahl, mit der Sie alle drei Wege vergleichen können.